Иметь реальной недвижимостью и владеть ценной грамотой фонда недвижимости – это две различные вещи. money
В предыдущей заметке я рассказывал про то, Сколько возможно приносить денег инвестирование в REITs. Дело №1 «японский пузырь»PermalinkНачиная с 50-х прошлого столетия стало очень выгодно инвестировать в Японию. Безвыездно бурлило и росло. В том числе толстушка. money
Особенно мощный углубление наблюдался в 70-е годы. Ну будто? Вложили ли бы вы денежки в в японскую недвижимость? В 80-е годы пульс немного спал, но цены возобновляли лететь ToTheMoon…
За сии 20 лет не раз посещали такие ситуации, когда отдельная толстушка дорожала в два раза за одни время. Цены стали астрономические. Инвесторы абсолютно всех мастей рвались на японский базар недвижимости из-за высокой прибыльности, которая повторялась год за годом…до начала 90-ых
В 1991-единица «японский пузырь недвижимости» лопнул и расценки обрушились вниз на 30-40%. money
В последующие года падение продолжилось. В панике некоторый начали продавать ценные бумаги фондов REIT и сие обваливало цены еще ниже. Вне 15 лет рынок недвижимости «похудел» в 10 Благо!!! Но это еще никак не самый плохой вариант. Те, который вложили в 88 году в элитную толстушка Токио потеряли до 99% вложений! Факторов много. Экономический рост в стране (все росло) + высокая насыщенность населений из-за ограниченной участка (больше 300 человек на другой — и обчелся квадратный километр, в России около 7 лицо) + дорогое строительство из-вне сейсмической опасности + хайп (психология оравы). Вывод №1PermalinkНедвижимость не всегда вырастает в цене. Рынок может быть перегрет, и курс легко может снижаться. К этому надо быть готовым. Я прекрасно помню какой-никакая дорогая была недвижимость до 2008 возраст в Москве и Киеве (безумно дорогая). В 2009-2012 курс существенно просела. Еще больше симпатия просела в 2015 году после основы войны в Украине и санкций в России. «Американский пузырь»PermalinkВозможно, вам слышали, что экономический кризис (перерыв) 2008 года началась в США изо-за «ипотечного пузыря». Но слабо кто понимает, как это трудилось. money
Самый первый положение, который у меня возник, когда я услыхал про «ипотечный пузырь», это Оттого БАНКИ ВЫДАВАЛИ КРЕДИТЫ БОМЖАМ Безо НАДЕЖНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ? Зачем давать в хвост (ипотеку на жилье) без кропотливой проверки платежеспособности клиента? Ведь то есть это и привело к тому, что сумма по ипотеке не смогли глушить и пирамида легла… В чем смысл? О нежели бы они вам не рассказывали, речь всегда идет о деньгах. Банки вручали дешевые ипотечные кредиты без обеспеченья, потому что ЭТО БЫЛО ИМ Полезный!!! Дело в том, что Долг (ДОЛГ) можно продать и заработать в этом. Вы же помните, который одним из видов REITs представляется ИПОТЕЧНЫЙ ФОНД (Mortgige Reit или же mREITs)? Это фонд недвижимости, некоторый покупает долговые обязательства, выплаты после которым распределяются в виде дивидендов промеж инвесторов фонда. У этих ИПОТЕЧНЫХ ФОНДОВ кушать акции (ценные бумаги) которые после могут покупать ETF-ФОНДЫ для диверсификации рисков. Пока вы понимаете, как это трудилось? БАНК продавал долговые обязательства покупателей в MORTGAGE REIT (ИПОТЕЧНЫЙ ФОНД), а ресурс продавал уже свои ценные документа (акции) в ETF REITs (ФОНДЫ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ). А ETF REITs реализовывал свои ценные бумаги обычным трейдерам. Банку не выгодно быть вдребезги щепетильным в выдаче кредитов, потому который тогда нечего продавать в фонды. Во почему ипотечные кредиты выдавали во всех отношениях подряд и пузырь надувался до какой-никакого-то момента пока НЕПЛАТЕЖИ после ипотеке не обрушили этот открыточный домик. Когда клиент не был в силах платить по ипотечному кредиту база забирал его жилье и выставлял в продажу. Чем больше было таковых ситуаций, тем значительнее это снижало цену на недвижимость (много пропозиций = понижение цены). Весь рынок замерз рушиться. money
Людям ясно выгоднее отдать жилье банку, нежели платить по кредиту. Но сквозь год эта недвижимость стоит 100 000 USD, а вас нужно еще выплатить по ипотеке 190 000 USD. Который вы сделаете в такой ситуации? Вам скажете «забирайте свой дом, я никак не дурак». Таких домов становилось безвыездно больше, а спрос все меньше. Банки и акционерный капитал не могли вернуть свои денежки и массово банкротились. Люди теряли приманка деньги…. Ну дальше вы понимаете. Вывод №2PermalinkВладеть реальной недвижимостью и иметь ценной бумагой фонда недвижимости – сие две разные вещи. В первом случае, в случае если наступят проблемы, вы скорее только останетесь с недвижимостью (пусть и подешевевшей). А во во втором случае вы положительно можете потерять все, если вашинский фонд обанкротится (как было в Америка).